مقدمه: عقد اجاره یکی از متداول‌ترین قراردادها در جامعه ماست و همواره روابط حقوقی پیچیده‌ای میان موجر (مالک) و مستأجر برقرار می‌کند. یکی از مهم‌ترین و گاه چالش‌برانگیزترین مسائل در طول مدت اجاره، تعیین تکلیف هزینه‌ها و مسئولیت انجام تعمیرات مورد نیاز در عین مستأجره است. فهم صحیح این وظایف و حقوق، نه تنها به جلوگیری از اختلافات کمک می‌کند، بلکه تضمین‌کننده بهره‌برداری مناسب مستأجر از ملک و حفظ ارزش آن برای موجر نیز هست. در این نوشتار، به بررسی مبانی قانونی و اصول حاکم بر تقسیم مسئولیت تعمیرات بین موجر و مستأجر در نظام حقوقی جمهوری اسلامی ایران می‌پردازیم.
تقسیم‌بندی تعمیرات از منظر قانون: در قوانین موضوعه ایران، به‌ویژه قانون مدنی و قوانین روابط موجر و مستأجر (مصوب ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶)، تعمیرات مربوط به ملک اجاره‌ای عمدتاً به دو دسته کلی تقسیم می‌شوند:
1. تعمیرات اساسی و کلی: این دسته از تعمیرات به خرابی‌ها و مشکلاتی اطلاق می‌شود که مربوط به اصل بنا یا تأسیسات عمده و زیربنایی ملک هستند و انجام آن‌ها برای بهره‌برداری عادی و ایمن از مورد اجاره ضروری است. مصادیق این نوع تعمیرات شامل موارد زیر است:
تعمیرات و رفع نواقص اساسی در سیستم لوله‌کشی آب، فاضلاب و گاز.
اصلاح و رفع عیوب گسترده در سیم‌کشی برق اصلی و تأسیسات عمده الکتریکی ساختمان.
تعمیر یا تعویض پکیج، آبگرمکن، سیستم‌های حرارت مرکزی و تهویه مطبوع (کولر آبی یا گازی) در صورتی که خرابی ناشی از استهلاک طبیعی، فرسودگی یا نقص فنی باشد.
رفع نم‌زدگی و رطوبت دیوارها و سقف که ناشی از مشکلات زیرساختی ساختمان (مانند خرابی ایزوگام پشت بام یا ترکیدگی لوله‌های اصلی) است.
تعمیر یا بازسازی آسانسور، درب‌های برقی و ورودی‌های اصلی مانند درب پارکینگ (در صورت خرابی کلی یا نقص جدی).
تعمیرات عمده سقف و دیوارهای اصلی ناشی از فرسودگی یا حوادث غیرمترقبه.
مسئولیت قانونی: بر اساس ماده ۴۸۶ قانون مدنی و ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ (و ماده ۲۰ قانون مصوب ۱۳۵۶) ، انجام این‌گونه تعمیرات و تأمین هزینه‌های آن بر عهده موجر (مالک) است. موجر مکلف است ملک را در حالتی تحویل دهد که مستأجر بتواند از آن به‌طور کامل و متعارف استفاده کند و این وضعیت را در طول مدت اجاره حفظ نماید.
2. تعمیرات جزئی و مربوط به استفاده بهتر: این دسته از اقدامات ناشی از استفاده عادی و روزمره مستأجر از ملک هستند و عمدتاً جنبه نگهداری، تزئینی یا مربوط به استفاده بهینه از مورد اجاره را شامل می‌شوند. نمونه‌هایی از این تعمیرات عبارتند از:
تعویض لامپ‌های سوخته، فیوز، کلید و پریزهای معیوب.
تعمیرات جزئی شیرآلات و تعویض واشر آن‌ها.
سرویس‌های دوره‌ای و نگهداری عادی لوازم مانند کولر یا پکیج (اگر خرابی ناشی از عدم سرویس به‌موقع و نگهداری باشد).
نصب توری در و پنجره، تعمیر قفل و کلیدها.
رنگ‌آمیزی جزئی یا امور تزئیناتی که صرفاً برای استفاده بهتر و سلیقه شخصی مستأجر انجام می‌شود.
مسئولیت قانونی: به‌طور معمول، انجام این‌گونه تعمیرات و پرداخت هزینه‌های آن بر عهده مستأجر است، مگر آنکه طرفین با درج شرط صریح و روشن در قرارداد اجاره، مسئولیت آن را به نحو دیگری توافق کرده باشند.
اهمیت شروط ضمن عقد اجاره: گرچه قوانین فوق‌الذکر چارچوب کلی مسئولیت‌ها را تعیین می‌کنند، اما این قواعد جنبه آمره مطلق ندارند و طرفین قرارداد اجاره می‌توانند با شرط ضمن عقد ، مسئولیت انجام هر یک از این تعمیرات را به‌صورت متفاوت توافق کنند. برای مثال، ممکن است موجر و مستأجر توافق کنند که برخی تعمیرات اساسی نیز بر عهده مستأجر باشد یا برعکس، موجر مسئول تعمیرات جزئی باشد. نکته مهم آن است که هرگونه شرطی مغایر با اصول کلی قانون، باید به صراحت و وضوح کامل در متن اجاره‌نامه قید شده و مورد توافق هر دو طرف قرار گیرد.
راهکارهای حقوقی در صورت عدم انجام تعمیرات: در صورت خودداری موجر از انجام تعمیرات اساسی: چنانچه موجر از انجام تعمیراتی که به‌موجب قانون یا قرارداد بر عهده اوست (به‌ویژه تعمیرات اساسی) خودداری کند و این امر منجر به اختلال در بهره‌برداری متعارف مستأجر از ملک شود، مستأجر می‌تواند با مراجعه به مراجع قضایی (شورای حل اختلاف یا دادگاه، حسب میزان خواسته و صلاحیت)، دعوای الزام موجر به تعمیرات را مطرح کند. در صورتی که دادگاه حکم به انجام تعمیرات دهد و موجر در مهلت تعیین‌شده از اجرای آن امتناع ورزد، مستأجر می‌تواند از دادگاه درخواست کند که به او اجازه داده شود تعمیرات مزبور را با نظارت دایره اجرا انجام دهد و مخارج آن را به‌حساب موجر بگذارد یا از طریق کسر از اجاره‌بها/ودیعه یا مطالبه مستقیم، آن را از موجر دریافت کند. همچنین، در برخی موارد که عدم انجام تعمیرات، امکان بهره‌برداری را از مستأجر سلب می‌کند، حق فسخ قرارداد اجاره نیز برای مستأجر ایجاد خواهد شد.
در صورت ممانعت مستأجر از انجام تعمیرات ضروری: مطابق با ماده ۴۸۵ قانون مدنی ، هرگاه در طول مدت اجاره، عین مستأجره نیازمند تعمیراتی باشد که تأخیر در انجام آن موجب ورود زیان به موجر شود، مستأجر حق ممانعت از انجام این تعمیرات را نخواهد داشت. در چنین شرایطی، موجر مجاز است حتی در زمان تصرف مستأجر، نسبت به انجام تعمیرات ضروری اقدام کند. در صورتی که مستأجر از انجام تعمیرات ضروری که برای حفظ ملک لازم است، ممانعت ورزد، موجر می‌تواند با طرح دعوی در مرجع قضایی، الزام مستأجر به رفع ممانعت را درخواست کند.
نتیجه‌گیری: برای جلوگیری از بروز اختلافات و حفظ روابط حسنه بین موجر و مستأجر، توصیه می‌شود که طرفین قبل از امضای قرارداد اجاره، وضعیت ملک را به‌دقت مورد بررسی قرار داده و در صورت لزوم، در خصوص تقسیم مسئولیت‌ها و هزینه‌های تعمیرات، شروط روشنی را در متن اجاره‌نامه درج کنند. در صورت بروز اختلاف، مراجعه به قوانین مدنی و قوانین روابط موجر و مستأجر، راهنمای حل مسئله خواهد بود.
سلب مسئولیت: این مطلب صرفاً جهت اطلاع‌رسانی عمومی و افزایش آگاهی حقوقی مخاطبان عزیز تدوین شده است و به‌منزله مشاوره حقوقی تخصصی در یک پرونده خاص تلقی نمی‌شود. برای هرگونه اقدام حقوقی، توصیه می‌شود با کارشناسان و متخصصان امر مشورت کنید.
